На минувшей неделе правительство предложило пересмотреть условия льготной ипотеки: поднять процентную ставку, увеличив при этом и максимальный размер кредита. В условиях, когда ключевая ставка ЦБ составляет 20%, льготная ипотека стала обходиться государству в огромные деньги, и предлагаемое повышение ставки по льготной ипотеке мало поможет в этой ситуации. В таких условиях имело бы смысл решать жилищный вопрос через субсидирование аренды. То, что выбор тем не менее делается в пользу ипотеки, говорит о том, что наши власти всё ещё не готовы отказаться от либеральных догм, что ставит под сомнение надежды на успех «новой индустриализации».

В прежних публикациях мы уже неоднократно высказывались по поводу государственных программ поддержки ипотеки. Мы говорили о том, что программы частичного субсидирования процентной ставки по ипотеке подходят только для сравнительно обеспеченных граждан — тех, кто в принципе может позволить себе ипотеку. Причём воспользоваться ими могут даже весьма состоятельные граждане, покупающие элитную недвижимость, поскольку никаких ограничений на стоимость приобретаемого жилья в программе нет, есть только ограничение на размер кредита.

Между тем, по оценкам минстроя, порядка 40% семей не могут обслуживать ипотеку даже при нулевой ставке, а значит, никакие программы субсидирования процентной ставки по ипотеке им помочь не могут. То есть государство не делает ровным счётом ничего для решения жилищного вопроса в интересах доброй половины населения, включая самые социально незащищённые слои.

Между тем все программы льготной ипотеки влетают государству в копеечку. Так, например, в случае льготной и семейной ипотеки государство компенсирует банку «недополученный процентный доход», то есть отклонение льготной ставки от рыночной. Это отклонение рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) для покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. для ипотечного кредита под индивидуальное строительство (согласно постановлениям правительства №566 от 23 апреля 2020 года в редакции от 18.10.2021 и №1711 от 30 декабря 2017 года в редакции от 23.08.2021 для льготной и семейной ипотеки соответственно). Значение ключевой ставки берётся по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение.

Когда программы субсидирования процентной ставки только вводились в действие, ключевая ставка была сравнительно низкой, так что расходы бюджета были не столь велики. Но когда в 2021 году начался цикл подъёма ключевой ставки, ситуация в корне изменилась и расходы государства на субсидирование ипотеки стали резко расти.

И вот теперь ключевая ставка дошла до 20%, и если и будет снижаться, то не сразу и не резко. Поясню почему.

«Шоковый» подъём ключевой ставки с 9,5 до 20% произошёл на экстренном заседании ЦБ в конце февраля в момент тотальной паники на финансовом рынке; эта мера была призвана купировать её и защитить курс рубля от ещё более страшного обвала. В последующие несколько дней правительство и ЦБ разработали и ввели другие (весьма нетрадиционные и очень жёсткие) меры обеспечения стабильности курса рубля (запретительная комиссия 12% на покупку валюты на бирже, запрет на приобретение наличной валюты и т.п.), в результате чего паника была успешно подавлена и курс стабилизировался.

Тем не менее на своём очередном заседании в середине марта, когда панические настроения уже схлынули, ЦБ оставил ставку без изменений, указав на повышенные риски разгона инфляции. Высокая инфляция у нас будет ещё долго: она вызвана разрывом производственных цепочек — как в 1990-е годы. Так что она не уйдёт, пока не создадутся новые производственные цепочки. Согласно опубликованному недавно Центробанком консенсус-прогнозу аналитиков, инфляция по итогам 2022 года составит 20%. При этом, как мы видим, стратегия ЦБ по борьбе с инфляцией с помощью высоких ставок сохраняется, а значит, ключевая ставка ещё долго будет оставаться вблизи нынешних уровней. Вполне вероятно, что ключевая ставка порядка 20% сохранится до конца текущего года, потому что на тот момент будет примерно соответствовать уровню инфляции в годовом выражении. А раз ключевая ставка ещё долго будет оставаться на повышенных уровнях, то и расходы госбюджета на субсидирование льготных ипотечных ставок (в расчёте на одного заёмщика) также будут оставаться абсурдно высокими.

Проиллюстрируем это на простом расчёте. Начиная с марта этого года и до тех пор, пока ключевая ставка остаётся на уровне 20%, по каждому льготному ипотечному кредиту на покупку жилья — как старому, так и новому — государство компенсирует банку (20 + 3) — 7 = 16 п.п. процентных платежей. Таким образом, по вновь заключённому кредиту в 3 млн рублей государство заплатит банку лишь за первый год порядка 400—450 тыс. рублей (точная цифра зависит от срока кредита, поскольку по мере его выплаты сокращается и доля выплачиваемых процентов в ежемесячном платеже, а следовательно, и объём государственной компенсации процентных расходов).

В случае кредита на индивидуальное строительство компенсация составляет (20 + 5) — 7 = 18 п.п., то есть порядка полумиллиона рублей лишь за первый год для каждого нового такого кредита.

Чтобы хотя бы немного сократить столь абсурдные расходы на льготную ипотеку, на минувшей неделе минстрой предложил поднять процентную ставку по ней с нынешних 7% до 12%. В этом случае компенсация банку составит не 16 и 18, а «всего лишь» 11 и 13 п.п. для кредитов на покупку жилья и на индивидуальное жилищное строительство соответственно. А с учётом того, что одновременно с подъёмом льготной ставки минстрой предлагает кардинально увеличить максимальный объём кредита — с нынешних 3 млн до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн в прочих субъектах Федерации, получается, что расходы государства дополнительно вырастут ещё в 2—3 раза. Так, для льготного кредита в размере 12 млн рублей на индивидуальное жилищное строительство государственная компенсация лишь за первый год может составить (в случае долгосрочного кредита) до полутора миллионов рублей!

Для семейной ипотеки цифры ещё более шокирующие. Максимальный объём кредита по ней составляет 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн в прочих субъектах Федерации; льготная процентная ставка равна 6%, и её повышение пока не рассматривается. Значит, для кредитов на покупку жилья размер государственной компенсации банку при ключевой ставке 20% составляет (20 + 3) — 6 = 17 п.п., для кредитов на индивидуальное жилищное строительство — (20 + 5) — 6 = 19 п.п. Таким образом, затраты государства в расчёте на одного заёмщика по семейной ипотеке лишь за один первый год могут составить порядка 2 млн рублей (мы взяли расчёт для долгосрочного кредита на 12 млн рублей на индивидуальное жилищное строительство).

Если бы эти деньги были направлены не на компенсацию процентов по ипотеке, а на субсидирование аренды жилья для малоимущих, можно было бы помочь гораздо большему числу семей, причём именно тем, кто наиболее нуждается.

Более того, при столь высокой ключевой ставке стало весьма вероятно, что для значительной доли льготных кредитов суммарный объём компенсации, выплаченный банку государством на протяжении всего срока кредита, окажется выше, чем сама стоимость покупаемого объекта недвижимости. Ведь известно, что при высоких процентных ставках общая сумма выплачиваемых процентов по ипотечному кредиту может в несколько раз превышать изначальный объём кредита, а в случае льготной и особенно семейной ипотеки именно государство берёт на себя львиную долю этой переплаты.

Так не лучше ли было бы вместо субсидирования процентной ставки просто направлять соответствующие суммы государственных средств на выкуп жилья в государственную (или муниципальную) собственность с последующей сдачей этого жилья в льготную аренду наиболее нуждающимся? Либо создать механизм государственного заказа: застройщики строили бы жильё, которое бы затем становилось муниципальной собственностью и использовалось для льготной аренды. В нынешних условиях это было бы не только более справедливо, но и более эффективно с чисто экономической точки зрения. Да и с точки зрения поддержки строительной отрасли эта мера была бы не менее эффективной, чем субсидирование ипотеки.

Почему же власти даже не рассматривают решение жилищного вопроса через развитие льготной аренды? Причин несколько. Во-первых, схема с субсидированием ипотеки — это кормушка для банков, а банковское лобби у нас весьма влиятельно. Во-вторых, выкуп жилья в госсобственность и госзаказ на строительство жилья — это меры с организационной точки зрения более сложные, чем просто субсидирование процентных ставок. Механизмы выкупа жилья в госсобственность надо разработать и запустить; в частности, надо понять, как должна определяться цена выкупа. Внедрение механизма госзаказа на строительство также требует серьёзной организационной работы. Но это всё технические проблемы; они вполне решаемы, если есть политическая воля.

А вот политической воли как раз и нет: по-видимому, основное препятствие для запуска программ льготной аренды жилья в широком масштабе — идеологическое. Наши власти даже в нынешней сложнейшей экономической ситуации пока не готовы отказаться от либерально-рыночной догматики, согласно которой жильё должно находиться в частной собственности и быть объектом рыночных отношений.

Татьяна КУЛИКОВА, экономист.

Ситуации, когда фактор собственности людей на их жильё играет положительную роль для экономики страны в целом, существуют, но они редки. Дело в том, что наличие квартиры в собственности стимулирует людей не покидать своё текущее место жительства. Чаще всего для экономики в целом это плохо, поскольку уменьшается мобильность трудовых ресурсов, в результате чего усугубляются многие проблемы, например проблема моногородов. Однако в тех местах, откуда идёт значительный отток населения, который необходимо остановить, фактор собственности на жильё как стимул для людей не покидать текущее место жительства может сыграть положительную роль. Это касается в первую очередь сельской местности и регионов Дальнего Востока. Для таких мест, возможно, имеет смысл сохранить льготную ипотеку; тем более что жильё в таких местах сравнительно дешёвое и объёмы кредитов будут небольшими.

Однако приведённое соображение никак не применимо для Москвы и прочих регионов, в которых правительство предлагает ввести повышенный лимит на размер льготного ипотечного кредита: там проблемой является не отток населения, а как раз наоборот — слишком быстрый его приток. Более того, повышенные лимиты по льготной и семейной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей создают дополнительный стимул для того, чтобы активные молодые люди из остальных регионов туда переезжали, что способствует деградации этих регионов.

Итак, даже в нынешних сложных условиях наши власти для поддержки строительной отрасли продолжают использовать либерально-рыночные рецепты, несмотря на их очевидную несостоятельность. В этом видится очень тревожный признак.

Как мы недавно подробно объясняли (см. «На повестке дня — отказ от либеральной догматики», «Правда», №25, 11.03.2022), в нынешней ситуации для России единственный шанс избежать экономической катастрофы — это «новая индустриализация», для которой необходим переход к широкому использованию социалистических методов в экономике: государственного планирования, активной промышленной политики, финансирования предприятий по низким процентным ставкам, зависящим от того, насколько приоритетной для развития страны является их деятельность.

Кое-что из этого делается, но крайне мало и бессистемно (во всяком случае, насколько можно об этом судить по открытым источникам). Это говорит о том, что наши власти пока не готовы отказываться от либерально-рыночной догматики и сделанный ими выбор в пользу продолжения и расширения программ субсидирования ипотеки для поддержки строительной отрасли, к сожалению, ещё раз подтверждает этот печальный вывод.