После долгой дискуссии власти всё-таки решили в очередной раз продлить программу льготной ипотеки на новостройки. Льготная ставка увеличивается лишь незначительно — с 7 до 8%, и это с лихвой компенсируется кардинальным расширением другой программы субсидируемой ипотеки — «семейной»: теперь она распространяется на все семьи с двумя детьми до 18 лет. Поддержание пузыря на рынке жилой недвижимости требует вовлечения всё новых и новых покупателей, готовых приобретать жильё по нынешним явно завышенным ценам. Поэтому в программы субсидирования ипотеки включаются всё новые категории граждан, и государство тратит на это всё больше бюджетных средств.

Как известно, программа льготной ипотеки для новостроек (далее: льготная ипотека) была запущена весной 2020 года, чтобы поддержать застройщиков в период острой фазы ковидного кризиса. Она позволяла гражданам взять кредит на покупку квартиры в новостройке под 6,5%.

Изначально программа льготной ипотеки должна была действовать лишь до 1 ноября 2020 года, затем её продлили до середины 2021 года на тех же условиях. Однако уже по итогам 2020 года стало окончательно ясно, что цель поддержать застройщиков не просто выполнена, а перевыполнена с огромным запасом (подробнее см. «Льготная ипотека: «вершки» и «корешки», «Правда», №62, 17.06.2021). Цены на недвижимость не только не упали, но уже летом 2020 года резко рванули вверх, что позволило застройщикам получить сверхприбыли. Так, например, крупнейший российский девелопер — группа компаний «ПИК» — в 2020 году увеличила свою чистую прибыль почти вдвое (точнее, на 91,7%) по сравнению с 2019 годом.

При этом жильё не стало доступнее для простых граждан, поскольку снижение ипотечной ставки было с лихвой компенсировано ростом стоимости недвижимости (мы поясняли это на подробном расчёте в статье «Обобществление убытков», «Правда», №117, 03.12.2020). Выгоду получили только те заёмщики, которые успели воспользоваться программой в самом начале, пока цены на жильё ещё не выросли.

Казалось бы, в июне прошлого года уже всем должно было быть очевидно, что в дальнейшем продлении программы льготной ипотеки нет никакого смысла. Более того, затраты государственного бюджета (не только в абсолютных цифрах, но и в расчёте на каждый рубль ещё не выплаченной заёмщиком части задолженности по льготному ипотечному кредиту) в тот период начали расти вместе с ростом ключевой ставки ЦБ (подробнее о зависимости этих расходов от ключевой ставки — ниже).

Тем не менее лоббисты от строительной отрасли сумели убедить правительство продлить программу льготной ипотеки ещё на год — до середины 2022 года. Банковское лобби тоже внесло свой вклад, ведь для банков участие в программах субсидируемой ипотеки (льготной, семейной и т.д.) крайне выгодно. Банкиры и застройщики тогда провели массированную кампанию в СМИ с описанием того, какие ужасы ожидают строительную отрасль и всю российскую экономику в целом, если льготная ипотека не будет продлена. И государство пошло им навстречу, ещё раз продлив программу при чисто символическом повышении льготной ставки с 6,5 до 7%.

Последний взлёт цен на недвижимость случился в марте-апреле текущего года, когда на волне паники состоятельные граждане пытались спасти свои рублёвые сбережения, срочно вложив их в «квадратные метры». За указанные два месяца средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 9,3% (с 297,1 до 324,8 тыс. рублей). Это был пик пузыря недвижимости; достигнутый уровень цен был абсолютно искусственным, чисто спекулятивным, так что с конца весны цены плавно снижаются. Если бы это снижение оказалось устойчивым, оно привело бы к началу распродаж инвестиционных квартир, и можно было бы сказать, что пузырь на рынке недвижимости лопнул. Тогда можно было бы ожидать значимого падения цен на жильё, что сделало бы наконец его более доступным для населения.

Однако власти, под давлением строительного и банковского лобби, попытались предотвратить такой поворот событий и стабилизировать цены на достигнутых уровнях. Для этого нужно было привлечь новых покупателей, готовых приобретать жильё по явно завышенным ценам, и власти применили всё тот же надёжный инструмент — льготную ипотеку на новостройки, кардинально расширив её действие.

После нескольких пересмотров параметров льготной ипотеки, сделанных в первой половине текущего года, мы по итогу получили продление программы до конца года под ту же ставку 7%, но с кратным увеличением максимального размера кредита. Он был увеличен с 3 до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей и с 3 до 6 млн рублей для всех остальных регионов. Это привлекло на рынок новых покупателей и на какое-то время стабилизировало цены. Так, в Москве в июле цена квадратного метра даже немного подросла — с 310,7 до 311 тыс. рублей, закрепившись значительно выше февральского уровня (297,1 тыс. рублей), который, напомним, уже был завышенным и от которого начался последний чисто спекулятивный взлёт цен.

Однако этих мер «поддержки пузыря» хватило лишь на пару месяцев, и к осени цены на жильё опять начали снижаться. Спасти сверхприбыли застройщиков могло только очередное расширение программ субсидирования ипотеки, а тут, как назло, даже с продлением льготной ипотеки на новостройки возникли вопросы: к лагерю её противников (к которому до этого по большому счёту принадлежал только ЦБ) добавился ещё один мощный игрок — минфин. И вот почему.

Дело в том, что события весны этого года высветили один существенный риск, связанный с субсидируемой ипотекой (и вообще с любыми программами субсидирования процентной ставки): бюджетные расходы по подобным программам растут (линейно) при росте ключевой ставки ЦБ, и когда ставка весной этого года взлетела до 20%, вместе с ней взлетели и расходы федерального бюджета. Поясним это подробнее.

В случае льготной и семейной ипотеки государство компенсирует банку «недополученный процентный доход», то есть отклонение льготной ставки от рыночной. Для готового жилья это отклонение рассчитывается (согласно постановлениям правительства № 566 от 23 апреля 2020 года и № 1711 от 30 декабря 2017 года для льготной и семейной ипотеки соответственно) как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.). Значение ключевой ставки берётся по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение.

Так, например, сейчас при ключевой ставке 7,5% по кредитам, выданным под льготную ставку 7%, государство компенсирует банкам (7,5 +3) — 7 = 3,5 п.п. Иными словами, расходы государственного бюджета на каждый такой кредит в настоящее время эквивалентны выплачиванию процентов по кредиту на ту же сумму под 3,5%. Аналогично для кредитов, выданных в начале программы под 6,5%, размер компенсации от государства составляет (7,5 +3) — 6,5 = 4 п.п.; для кредитов семейной ипотеки под 6% размер компенсации составляет 4,5 п.п.

Подчеркнём ещё раз: по каждому ипотечному кредиту с субсидируемой ставкой государство продолжает выплачивать банкам компенсацию недополученных доходов в течение всего срока кредита (то есть 20—30 лет), так что государственный бюджет ещё долгие годы будет нести расходы по уже выданным кредитам такого типа, даже если выдача новых прекратится. Расходы государства на компенсацию банкам недополученных процентных доходов по субсидируемой ипотеке по сути эквивалентны обслуживанию долга, равного по объёму общей сумме текущей задолженности по всем таким кредитам, выданным к текущему моменту, причём «долг» этот «обслуживается» по плавающей ставке, зависящей от ключевой ставки («ЦБ минус 3,5 п.п.» для кредитов, взятых до продления программы льготной ипотеки в июле 2021 года, «ЦБ минус 4 п.п.» для кредитов, взятых после этого продления, и «ЦБ минус 3 п.п.» для семейной ипотеки).

В марте и апреле текущего года, когда ключевая ставка на начало месяца составляла 20%, государство было вынуждено выплатить банкам компенсацию недополученного процентного дохода в размере 16—17 п.п., то есть гораздо больше, чем было заложено в бюджет.

На тот момент совокупный объём кредитов в рамках одной только программы льготной ипотеки для новостроек уже был весьма значительным — порядка 2 трлн рублей, так что и непредвиденные расходы бюджета оказались весьма заметными. К настоящему времени совокупный объём кредитов в рамках этой программы вырос ещё сильнее. Так, по сведениям «РБК-Недвижимости» со ссылкой на пресс-службу «Дом.РФ», по состоянию на 10 ноября текущего года по льготной ипотеке на новостройки было выдано кредитов на сумму 2,97 трлн рублей, в том числе с начала 2022 года — на 900,6 млрд рублей.

Эти без малого три триллиона рублей — объём выданных кредитов; объём текущей (то есть ещё не выплаченной) задолженности, от которого зависят расходы госбюджета, чуть меньше (заёмщики свои кредиты со временем выплачивают, и текущая задолженность сокращается). Но меньше он ненамного, потому что, во-первых, почти треть кредитов были взяты менее года назад и, во-вторых, ипотечные кредиты почти всегда долгосрочные, поэтому даже по тем из них, что были взяты в самом начале программы, выплачена лишь незначительная доля тела кредита.

Таким образом, с учётом кредитов, выданных в ноябре-декабре, можно считать, что объём текущей задолженности по льготной ипотеке на новостройки к концу года составит порядка 3 трлн рублей; это грубая оценка, но для понимания сути проблемы она сгодится. При таком объёме текущей задолженности и при текущей ключевой ставке 7,5% величина компенсации банкам из бюджета по программе льготной ипотеки для новостроек составит порядка 220 млрд рублей в год. И это только по одной из существующих программ субсидирования ипотеки! Если бы эти средства были направлены на развитие социальной аренды жилья, то можно было бы помочь улучшить жилищные условия гораздо большему числу семей, причём наиболее нуждающихся.

Но и это ещё не всё. Каждый процентный пункт повышения ставки ЦБ будет добавлять к годовым затратам бюджета на компенсацию банкам в рамках льготной ипотеки (по уже выданным кредитам) ещё примерно по 30 млрд рублей. Между тем повышение ключевой ставки в будущем году весьма вероятно, поскольку ЦБ будет бороться с ускорением инфляции (подробнее см. «Глобальная рецессия всё ближе», «Правда», №96, 01.09.2022). Кстати, сам ЦБ уже отмечает «преобладание проинфляционных рисков как в краткосрочном, так и в среднесрочном аспекте». Об этом недвусмысленно заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после заседания регулятора в минувшую пятницу 16 декабря. Это было второе заседание подряд, на котором ключевая ставка не понижалась, поэтому с учётом риторики главы ЦБ можно довольно уверенно утверждать, что цикл понижения ставок завершён и отсюда им дорога только наверх.

Таким образом, для российского бюджета оплата уже имеющихся обязательств перед банками по программе льготной ипотеки выливается в весьма значимые и плохо предсказуемые суммы (чтобы понять, насколько они значимые, можно было бы их сравнить с расходами по программам развития критического импортозамещения, заложенными в федеральном бюджете на следующий год, которые меньше в разы, но мы не будем здесь на это отвлекаться).

Такие расходы наша страна ещё могла себе позволить в спокойное время, когда федеральный бюджет был устойчиво профицитным. Но сейчас, когда ситуация коренным образом изменилась, обязательства государства перед банками по льготной ипотеке стали слишком обременительными. Исправить это никак нельзя, но можно хотя бы далее не усугублять проблему. То есть надо как можно скорее отказаться от дальнейшего наращивания объёма этих обязательств. Поэтому неудивительно, что теперь и минфин присоединился к лагерю противников льготной ипотеки.

Ещё одним решительным противником программ субсидирования процентной ставки по ипотеке традиционно выступает ЦБ. В начале декабря во всех деловых СМИ прошла цитата представителя ЦБ о том, что «строительная отрасль подсела как на иглу на льготную ипотеку, и чем дольше сидишь, тем больнее слезать».

Помимо традиционных аргументов против льготной ипотеки, ЦБ в «Основных направлениях единой денежно-кредитной политики на 2023 год и на период 2024—2025 годов» приводит ещё один весьма значимый аргумент. Суть его в том, что программы субсидирования процентной ставки, если их объёмы значительны, смягчают кредитные условия в целом и тем самым вносят вклад в разгон инфляции, что вынуждает ЦБ придерживаться более жёсткой денежно-кредитной политики, то есть держать более высокие ставки для всех остальных субъектов экономики.

Это по сути означает, что субсидирование ипотечной ставки перетягивает кредитные ресурсы в строительную отрасль, делая кредит менее доступным для всех остальных отраслей. В нынешней ситуации, когда вопрос о создании новых производств для замещения критического импорта встал в полный рост, наша страна не может себе позволить продолжать такую перекачку ресурсов из промышленности в жилищное строительство.

Таким образом, в нынешних непростых экономических условиях аргументы в пользу прекращения программы льготной ипотеки стали особенно весомыми, и в середине ноября замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что программа льготной ипотеки для новостроек продлеваться не будет, потому что в ней «нет необходимости».

После этого застройщики и банкиры, как и в прошлые разы, развернули информационную кампанию в СМИ и начали лоббировать (через минстрой) очередное продление программы. И минфин «дал заднюю»: в начале декабря министр финансов Антон Силуанов опроверг слова своего заместителя, сказав, что программа будет не прекращена, а модифицирована. В качестве вероятной модификации министр назвал сохранение льготной ипотеки с изменёнными параметрами и только в тех регионах, в которых строительству жилья действительно требуется господдержка.

Это был весьма разумный, хотя и компромиссный, подход. Если бы он был реализован, это был бы большой шаг в правильном направлении. Однако у президента Путина было иное мнение…

Выступая на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам, Путин сказал: «Как и договаривались, мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки <...>, но будем делать это плавно. Что именно имею в виду? Мы продлим льготную ипотеку по всей территории России до 1 июля 2024 года. При этом ставка по ней будет повыше, увеличится до 8%» (цит. по «Интерфакс»).

Называть такое предложение «сворачиванием» льготной ипотеки, даже «плавным», на мой взгляд, нет никаких оснований: это в чистом виде продление, причём сразу на полтора года (раньше власти не решались продлевать программу более чем на год) и лишь с незначительным изменением параметра.

Однако на этом сюрпризы не закончились. Далее в своём выступлении Путин объявил о кардинальном расширении программы семейной ипотеки под 6%: теперь она будет доступна для всех семей, где есть два ребёнка, не достигших 18 лет. Раньше эта программа касалась только тех семей, где есть ребёнок, родившийся начиная с 2018 года.

Кстати, когда программа семейной ипотеки только начиналась, её основная цель состояла в стимулировании рождаемости. И эта цель достигалась: ведь только рождение ребёнка давало семье право получить ипотеку по низкой ставке, так что объёмы семейной ипотеки на начальном этапе были сравнительно небольшими и на общий уровень цен на жильё они почти не влияли. Таким образом, жильё действительно становилось более доступным для тех семей, которые решали завести ребёнка, и это был для них мощный стимул.

Объявленное Путиным расширение программы семейной ипотеки этот стимул нивелирует. Теперь семейная ипотека превращается просто в инструмент поддержания застройщиков, точнее, в инструмент сохранения пузыря на рынке недвижимости. В общем итоге мы имеем кардинальное расширение субсидируемой ипотеки: и льготная ипотека продлена практически без изменений, и семейная — под ещё более низкую ставку 6% — теперь становится доступна весьма широкой категории граждан.

Так что прав был упомянутый выше представитель ЦБ, сказавший, что строительная отрасль подсела на льготную ипотеку как на иглу. Подобная зависимость, как известно, требует всё более высоких доз соответствующих «веществ», вот и «доза» ипотечных субсидий для застройщиков должна постоянно увеличиваться. Государство оказалось в заложниках у строительной отрасли и теперь вынуждено тратить на её поддержку всё больше и больше средств — даже при дефиците бюджета и жёсткой экономии по большинству статей, связанных с социальной сферой и экономическим развитием.

Кстати, такое развитие событий мы предсказывали ещё в конце 2020 года в указанной выше статье «Обобществление убытков». Мы тогда писали, что программа льготной ипотеки позволила раздуть пузырь на рынке недвижимости и прекращение её приведёт к сдуванию этого пузыря, которое окажется довольно болезненным для застройщиков, поэтому они опять придут к государству с протянутой рукой.

Приведём полностью наш вывод из той статьи: «Тем самым, мы получим ещё один пример классической схемы «присвоение прибылей и обобществление (то есть перекладывание на государство) убытков», когда в «тучные» годы частные системно-значимые компании зарабатывают сверхприбыли и их владельцы обогащаются, но как только начинается кризис, они приходят за помощью к государству, зная, что государство не может позволить им обанкротиться. Так что за непродуманную схему льготной ипотеки государству, вероятно, придётся заплатить дважды...»

Мы ошиблись с этим пессимистичным выводом: реальность оказалась ещё более пессимистичной. За непродуманную схему льготной ипотеки государство заплатило не дважды, а многократно. Оно теперь платит за неё постоянно, во всё возрастающих объёмах, и конца этому не видно...

Татьяна Куликова, экономист.

"Правда", №143, 22 декабря 2022 года