После повышения ключевой ставки расходы государства на субсидирование ипотеки резко выросли, и наши власти наконец-то поняли, что с этим надо что-то делать. Были предприняты первые робкие шаги для сокращения выдачи субсидируемой ипотеки, однако масштаб принятых мер несопоставим с масштабом проблемы. Эти меры не смогут исправить ситуацию с расходами бюджета на субсидирование ипотеки, а лишь немного замедлят её ухудшение.

Как мы ранее уже объясняли (подробнее см. «Ещё раз о жилищном вопросе», «Правда», №33, 31.03.2022), по программам субсидируемой ипотеки государство компенсирует банкам отклонение льготной ставки от рыночной. В случае двух основных программ субсидируемой ипотеки — льготной ипотеки на новостройки под 8% и семейной ипотеки под 6% — такое отклонение до сентября текущего года рассчитывалось как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) в случае покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. в случае ипотеки на индивидуальное строительство.

Это очень щедрая компенсация, подтверждением чему служит тот факт, что банки старались максимально увеличить выдачи субсидируемой ипотеки. Некоторые из них даже предлагали потенциальным клиентам ставки немного (на 0,5—0,7 п.п.) ниже установленных государством льготных ставок 8% и 6%, чтобы заработать больше на увеличении объёмов. А значит, заложенная в законодательстве компенсация банкам по субсидируемой ипотеке была настолько высока, что даже при её сокращении на несколько десятых долей процентного пункта этот продукт всё равно оставался для них очень выгодным.

Между тем расходы бюджета на выплату этой компенсации росли в геометрической прогрессии. Так, в 2020 году, когда впервые была введена льготная ипотека на новостройки, а семейная ипотека ещё не была массовой, государство выплатило банкам 40 млрд рублей, в 2021 году — порядка 90 млрд, в 2022 году — порядка 120 млрд, а в федеральном бюджете на текущий год было заложено уже 260 млрд рублей.

Впрочем, и этих 260 млрд рублей оказалось мало. Уже в августе из них было потрачено порядка 200 млрд. И это до того, как августовский экстренный подъём ключевой ставки (на 3,5 п.п. до 12%) отразился на объёме компенсаций, ведь при изменении ключевой ставки размер бюджетной компенсации банкам изменяется с начала следующего месяца.

Таким образом, даже если бы ЦБ не начал цикл ужесточения денежно-кредитной политики и ключевая ставка оставалась бы на уровне 7,5% (примерно такие условия ожидались, когда верстался бюджет), заложенной в бюджет суммы в 260 млрд рублей, очевидно, было бы недостаточно. Это можно продемонстрировать следующим простым расчётом.

За 8 месяцев государство заплатило банкам 200 млрд рублей, то есть в среднем по 25 млрд рублей в месяц. В этот период ключевая ставка была постоянной (точнее, почти постоянной: в июле она поднялась до 8,5%, и это отразилось на выплатах в августе, но в нашем грубом расчёте этим можно пренебречь), а суммарный объём задолженности по льготной ипотеке стабильно рос (и продолжает расти). Значит, ежемесячные расходы государства тоже росли, поэтому в последние 4 месяца года они даже без повышения ключевой ставки заведомо были бы выше, чем в среднем за первые 8 месяцев. Так что, даже если бы ключевая ставка оставалась на уровне 7,5% весь год, то расходы бюджета по итогам года составили бы не менее 300 млрд рублей (на самом деле — гораздо больше, если более точно учесть темпы роста объёма совокупной ипотечной задолженности, проценты по которой государство компенсирует банкам).

Триста миллиардов рублей — это в масштабах нашего бюджета довольно много. Для сравнения: расходная часть федерального бюджета на текущий год составляет порядка 29 трлн рублей, а плановый дефицит бюджета — порядка 3 трлн рублей. Так что, даже если бы повышения ключевой ставки не было, расходы государства на субсидирование ипотеки были бы для государства весьма чувствительными. А произошедшее недавно резкое повышение ключевой ставки кратно усугубило эту проблему.

Напомню: за последние три месяца ЦБ трижды поднял ключевую ставку: на 1 п.п. в июле, на 3,5 п.п. — на внеочередном заседании в августе и ещё на 1 п.п. в сентябре. То есть в итоге ставка выросла с 7,5 до 13%. А это значит, что ежемесячные расходы бюджета по каждому кредиту льготной и семейной ипотеки должны были бы увеличиться в два-три раза.

Чтобы хоть как-то уменьшить эти расходы, наши финансовые власти решились на шаг «невиданной смелости»: они уменьшили величину компенсации банкам по субсидируемой ипотеке на 0,5 п.п. (постановление правительства №1474 от 9 сентября 2023 года). Однако для бюджета объём экономии от этой меры ничтожно мал, и ежемесячные расходы государства в четвёртом квартале всё равно вырастут в два-три раза по сравнению с первой половиной года. Покажем это ещё на одном несложном расчёте для основных программ субсидируемой ипотеки.

Сначала проведём расчёт для кредита по программе семейной ипотеки на покупку жилья, ставка по которой составляет 6%. При ключевой ставке 7,5% государство компенсировало банкам (7,5 + 3) – 6 = 4,5 п.п.; при нынешней ставке 13% с учётом сокращения компенсации по постановлению №1474 величина компенсации составит (13 + 2,5) – 6 = 9,5 п.п. (без учёта этого сокращения было бы 10 п.п. — разница почти незаметная). То есть ежемесячные расходы государства по каждому такому кредиту в четвёртом квартале текущего года вырастут в 2,1 раза по сравнению с первой половиной года.

Проведём также аналогичный расчёт для кредита по программе льготной ипотеки на новостройки, взятого в текущем году; ставка по нему составляет 8%. При ключевой ставке 7,5% государство компенсировало банкам (7,5 + 3,0) – 8,0 = 2,5 п.п.; при нынешней ставке 13% величина компенсации составит (13 + 2,5) – 8,0 = 7,5 п.п. То есть по каждому такому кредиту ежемесячный объём выплат из бюджета в четвёртом квартале вырастет в три раза по сравнению с первой половиной года.

Аналогичный расчёт для льготной ипотеки, взятой в 2020—2022 годах под 6,5 или 7%, показывает, что после поднятия ключевой ставки до 13% расходы государства вырастут в 2,3—2,4 раза.

Строго говоря, в нашем расчёте надо ещё учесть, что объём задолженности по каждому конкретному кредиту каждый месяц всё-таки чуть-чуть сокращается, ведь в каждом месячном платеже часть идёт на погашение основного долга. Однако в первые годы эта часть совсем небольшая, поскольку ипотечные кредиты долгосрочные. А досрочных погашений, даже частичных, сейчас вряд ли будет много: ведь если у заёмщика вдруг появятся свободные деньги, в нынешних условиях ему гораздо выгоднее положить их на депозит под 11—12%, чем погашать ипотеку под 6—8%. Так что, в нашем грубом расчёте увеличения объёмов компенсаций банкам по действующим кредитам сокращением объёма задолженности в результате выплат тела долга в принципе можно пренебречь, по крайней мере на горизонте ближайших нескольких месяцев.

Таким образом, суммарные расходы государства на субсидирование ипотеки по итогам года вполне могут оказаться в районе 450—500 млрд рублей, даже с учётом сокращения компенсации банкам на 0,5 п.п. и даже если выдача льготной ипотеки будет полностью остановлена прямо сейчас. Такова цена поддержки строительной отрасли через раздувание пузыря на рынке недвижимости!

Для сравнения: на поддержку льготного кредитования сельского хозяйства (кредиты аграриям под 5% сроком до года или сроком от 2 до 15 лет на инвестиционные цели) в бюджете на текущий год изначально было заложено 158 млрд рублей, и в сентябре в связи с повышением ключевой ставки к этим средствам добавили ещё 45 млрд. Таким образом, даже с учётом этой добавки поддержка сельхозпроизводителей окажется гораздо скромнее, чем поддержка строительной отрасли. И это притом, что на несчастных аграриев сейчас обрушился «идеальный шторм» всевозможных бед: помимо девальвации и роста процентных ставок, они страдают также от запретительных цен на дизтопливо и логистических проблем со сбытом продукции за рубеж.

Итак, расходы государства на субсидирование ипотеки огромны. Но, может быть, эти деньги тратятся с пользой для государства и/или для населения, и тогда даже столь значительные траты можно считать оправданными? К сожалению, это не так. Поясним подробнее.

Сторонники массовой субсидируемой ипотеки приводят два аргумента: увеличение доступности жилья и вклад строительной отрасли в рост ВВП.

По поводу мнимого «увеличения доступности жилья» всё очевидно: дело обстоит с точностью до наоборот. Цены на жильё резко выросли с тех пор, как субсидируемая ипотека стала массовой (это произошло весной 2020 года, когда была введена льготная ипотека на новостройки под 6,5%, доступная всем гражданам без ограничений). Так, по данным Фонда экономики города, с середины 2019 года цены на жильё в 17 крупнейших агломерациях России увеличились в среднем на 76%, что кратно выше накопленной за этот период потребительской инфляции и накопленного роста зарплат.

То, что рост цен связан именно с массовым субсидированием ипотеки, подтверждается тем фактом, что цены на новостройки растут существенно быстрее цен на вторичном рынке; сейчас ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» достиг 40%. И это с учётом того, что с начала 2023 года семейная ипотека, которая распространяется и на «вторичку», также стала массовой (требования к заёмщикам были существенно ослаблены), так что цены вторичного жилья тоже уже содержат «надбавку за субсидирование ипотеки».

В результате жильё стало гораздо менее доступным. Об этом, в частности, свидетельствует резкое увеличение сроков ипотечных кредитов. Так, с начала действия льготных программ весной 2020 года средний срок ипотечного кредита вырос с 19 до 25,7 лет.

Второй аргумент сторонников льготной ипотеки — вклад строительства в рост ВВП — опровергнуть немного сложнее: строительство и правда стало одной из немногих точек роста нашей экономики. Механизм простой: раздутый льготной ипотекой пузырь на рынке недвижимости приводит к тому, что строительная отрасль стала сверхприбыльной, в результате чего она оттягивает ресурсы от других отраслей и растёт быстрее экономики в целом.

Под ресурсами мы здесь понимаем в первую очередь рабочую силу. Именно дефицит рабочей силы, и особенно квалифицированных рабочих, в настоящее время является для российской экономики ограничивающим ресурсом. Для развития импортозамещения это даже более серьёзная проблема, чем высокие ставки по кредитам.

И недаром представители ЦБ, отвечая на критику со стороны оппозиции по поводу слишком высоких ставок, делающих невозможными инвестиции в развитие производства, приводят такой аргумент. Даже если ставки для промышленности были бы ниже и кто-то задумал бы расширять производство, то ему пришлось бы переманивать работников из других производств, в результате чего зарплаты выросли бы ещё сильнее, а общий объём производства не увеличивался бы. К сожалению, в этом аргументе ЦБ есть немалая доля правды.

Между тем строительство — это очень трудоинтенсивная отрасль, причём используются там главным образом высококвалифицированные рабочие, которых теперь так не хватает. Так что нынешний рост объёмов стройки в условиях рекордно низкой безработицы достигается в значительной степени за счёт ухудшения ситуации с трудовыми ресурсами для других отраслей. Причём дефицит ресурсов усугубляется для отраслей, в нынешней ситуации гораздо более важных для нашей страны: для оборонной промышленности и импортозамещающих производств.

И если ситуация с гособоронзаказом, по-видимому, не столь критична (хотя достоверно мы этого не знаем), то ситуация с развитием импортозамещения уже стала критической. С начала СВО и с введения санкций прошло уже полтора года, а импортозамещения по большому счёту как не было, так и нет; есть лишь точечные примеры. Причин такого положения дел много, и избыточный рост объёмов жилого строительства — это одна из них.

Теперь попробуем примерно оценить, каковы будут госрасходы на субсидирование ипотеки на следующий год. В нашей недавней статье «Высокие ставки с нами надолго» («Правда», №97, 08.09.2023), опубликованной ещё до последнего заседания ЦБ, мы предупреждали, что не стоит ждать скорого снижения ключевой ставки; более того, весьма вероятно её дальнейшее повышение. Заседание ЦБ 15 сентября полностью подтвердило эти прогнозы: ставка была повышена, и регулятор дал довольно жёсткий сигнал по её дальнейшей динамике. В частности, был опубликован обновлённый вариант среднесрочного прогноза ЦБ, согласно которому в среднем за 2024 год ключевая ставка составит 11,5—12,5%.

Таким образом, для оценки вероятного объёма госрасходов на субсидирование ипотеки можно взять значение ключевой ставки 12% как прогнозируемое среднее за 2024 год. Тогда расчёт, аналогичный приведённым выше, показывает, что для основных программ субсидируемой ипотеки — семейной ипотеки и льготной ипотеки на новостройки — величина компенсации составит 6,5—8,5 п.п. в среднем за год (в зависимости от типа субсидируемого ипотечного кредита), то есть по каждому действующему кредиту ежемесячные расходы государства в среднем будут примерно вдвое выше, чем в первой половине 2023 года.

Таким образом, даже если выдачи субсидируемой ипотеки полностью прекратятся прямо сейчас, по действующим кредитам государство в следующем году будет ежемесячно выплачивать банкам как минимум 50 млрд рублей (в среднем за год). То есть по итогам года мы выходим как минимум на 600 млрд рублей! И это, подчеркнём, только по ныне действующим кредитам! Если же выдача субсидируемой ипотеки будет продолжаться, то итоговая цифра будет гораздо выше!

На этом фоне робкие усилия властей по дестимулированию выдач субсидируемой ипотеки выглядят явно несоразмерно остроте проблемы. Помимо упомянутого выше сокращения компенсации банкам, принятые правительством меры включают в себя увеличение минимального первоначального взноса по всем программам субсидируемой ипотеки с 15 до 20%. Плюс к тому ЦБ резко увеличил коэффициенты риска по ипотечным кредитам (всем, а не только субсидируемым) с первоначальным взносом ниже 30%, особенно для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой (коэффициенты риска используются при расчёте требований к капиталу банков, поэтому их увеличение приводит к тому, что банку потребуется больше капитала). Кроме того, недавно представитель минфина заявил, что его ведомство хочет снизить долю субсидируемой ипотеки на первичном рынке до 50% (сейчас она составляет 80—90%!), однако, как именно это планируется сделать, ничего сказано не было.

Можно надеяться, что принятые меры хоть немного замедлят темпы выдачи субсидируемой ипотеки, но кардинального сокращения, на мой взгляд, ожидать не стоит. Тем более что в сентябре правительство в очередной раз увеличило лимиты (то есть предельные объёмы суммарной задолженности) по субсидируемой ипотеке в связи с тем, что прежние лимиты уже почти исчерпаны. Так, по льготной ипотеке на новостройки лимит повысился с 4,5 до 5 трлн рублей, а по семейной ипотеке — с 3,1 до 3,4 трлн рублей.

А значит, выдача субсидируемой ипотеки всё равно будет продолжаться, и проблема государственных расходов на поддержку пузыря на рынке недвижимости будет усугубляться и дальше.

Татьяна Куликова, экономист.

"Правда", №108, 5 октября 2023 года